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  • 房產測量時共有建筑面積分攤的問題
    2019-10-25
    共有建筑面積
    1)可以分攤的共有建筑面積。
    a)共有的電梯井、管道井、垃圾道、觀光井(梯)、提物井;
    b)共有的樓梯間、電梯間;
    c)為本幢服務的變電室、水泵房、設備間、值班警衛室;
    d)為本幢服務的公共用房、管理用房;
    e)共有的門廳、大廳、過道、門廊、門斗;
    f)共有的室外樓梯;
    g) 共有的地下室、半地下室;
    h)公共建筑之間的分隔墻,以及外墻(包括山墻)水平投影面積一半的建筑面積。
    2)不應分攤的建筑面積
    a)作為人防工程的建筑面積;
    b)獨立使用的地下室、半地下室、車庫、車棚;
    c)為多幢服務的警衛室、設備用房、管理用房;
    d) 用作公共休憩用的亭、走廊、塔、綠化等建筑物;
    e)用作公共事業的市政建設的建筑物。
    3)共有面積的處理原則
    a)產權各方有合法權屬分割文件或協議的,按文件或協議規定執行;
    b)無產權分割文件或協議的,可按相關房屋的建筑面積按比例進行分攤。
    4)共有面積的所有權與使用權
    房屋共有建筑面積的所有權屬參與共有建筑面積分攤的各產權人。
    5)共有建筑面積的分類與確認
    根據共有建筑面積的使用功能,共有建筑面積主要的可分成三類:
    a)全幢共有共用的建筑面積:指為整棟服務的共有共用的建筑面積,此類共有建筑面積由整棟進行分攤。
    b)功能區共有共用的建筑面積:指專為某一功能區服務的共有共用的建筑面積,例如某棟樓內,專為某一商業區,或辦公區服務的警衛值班室、衛生間、管理用房等。這一類專為某一功能區服務的共有建筑面積,應由該功能區內分攤。
    c)層共有共用建筑面積:由于功能設計不同,共有建筑面積有時也不相同,各層的共有建筑不同時,則應區分各層的共有建筑面積,由各層各自進行分攤。例如各層的衛生間、公共走道等各不相同時,可分層各自分別進行分攤。
    如果一幢樓各層的套型一致,共有建筑面積也相同,例如普通的住宅樓,則沒有必對共有建筑進行分類,而可以以幢為單位,按幢進行一次共有建筑面積的分攤,直接求得各套的分攤面積。
    對于多功能的綜合樓或商住樓,共有建筑面積的分攤比較復雜,一般要進行二級或三級,甚至更多級的分攤。因此在對共有建筑面積分攤之前,應首先對本幢樓的共有建筑面積進行認定,決定其分攤層次和歸屬。
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